주택 임대소득세란?
주택 임대소득세는 월세·보증금 간주임대료에서 발생하는 소득에 부과되는 국세입니다. 부부 합산 주택 수와 임대료 규모에 따라 과세 대상 여부가 달라지며, 연간 총 임대수입 2천만원 이하는 분리과세(14%)와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 2천만원 초과 시에는 종합과세만 적용됩니다.
과세 대상 판정
- 1주택: 기준시가 12억 이하면 비과세 (단, 국외 주택 월세는 과세)
- 2주택: 월세만 과세, 전세보증금은 비과세
- 3주택 이상: 월세 + 보증금 3억 초과분의 간주임대료도 과세
보증금 간주임대료 = (보증금 − 3억) × 60% × 정기예금 이자율(2026년 3.5%). 소형주택(40㎡·기준시가 2억 이하)은 주택 수 계산에서 제외됩니다.
분리과세 vs 종합과세
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 적용 조건 | 연 수입 2천만원 이하 | 제한 없음 |
| 세율 | 14% (+ 지방세 1.4%) | 6~45% 누진 |
| 필요경비율 | 미등록 50% / 등록 60% | 실제 경비 |
| 기본공제 | 미등록 200만 / 등록 400만 | 소득공제 |
다른 소득이 적다면 종합과세의 낮은 누진세율(6~15%)이 유리하고, 다른 고소득이 있다면 분리과세 14%가 유리합니다.
등록임대사업자 감면
- 세무서 사업자등록 + 지자체 임대사업자 등록 시 필요경비율·기본공제 우대
- 장기일반(10년) 등록 시 소득세 최대 75% 감면
- 2020년 7월 이후 아파트는 등록 제한, 다세대·다가구·오피스텔 주거용은 가능
자주 묻는 질문
전세만 받는데 세금 내야 하나요?
1·2주택자는 전세보증금에 대해 간주임대료가 부과되지 않습니다. 3주택 이상 보유자만 보증금 3억 초과분에 간주임대료가 적용됩니다. 소형주택은 주택 수 계산에서 빠지므로 실제 과세 대상이 제한적입니다.
분리과세와 종합과세 중 어느 게 유리한가요?
임대수입만 있거나 다른 소득이 적으면 종합과세, 급여·사업소득 등 다른 소득이 커서 누진세율이 높으면 분리과세가 유리합니다. 본 사이트 계산기로 양쪽 시뮬레이션 후 5월 종합소득세 신고 시 선택하세요.
월세 세액공제와 중복되나요?
임대인의 소득세 신고와 임차인의 월세 세액공제는 별개입니다. 임차인이 세액공제 받아도 임대인은 그대로 임대소득 신고 의무가 있으며, 최근 국세청이 세액공제 자료로 미신고 임대인을 추적하고 있습니다.
임대소득 미신고 시 불이익은?
무신고 가산세 20% + 납부지연 가산세(1일 0.022%) + 해당 연도 감면 전액 배제. 최근 국토부 임대차신고제·전월세신고제로 자료가 공유되어 적발 위험이 높아졌습니다.
오피스텔·고시원 임대료도 해당되나요?
주거용 오피스텔은 주택으로 간주되어 임대소득세 과세 대상이며, 업무용 오피스텔·고시원은 부가가치세 과세 사업소득으로 분류됩니다. 용도에 따라 세목이 달라지므로 임대차계약서 용도 기재가 중요합니다.