월세·전세보증금에서 발생하는 주택 임대수익에 부과되는 소득세입니다. 연 2천만원 이하는 분리과세 14% 선택이 가능합니다.
주택 임대소득세는 월세·보증금 간주임대료에서 발생하는 소득에 부과되는 국세입니다. 부부 합산 주택 수와 임대료 규모에 따라 과세 대상 여부가 달라지며, 연간 총 임대수입 2천만원 이하는 분리과세(14%)와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 2천만원 초과 시에는 종합과세만 적용됩니다.
보증금 간주임대료 = (보증금 − 3억) × 60% × 정기예금 이자율(2026년 3.5%). 소형주택(40㎡·기준시가 2억 이하)은 주택 수 계산에서 제외됩니다.
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 적용 조건 | 연 수입 2천만원 이하 | 제한 없음 |
| 세율 | 14% (+ 지방세 1.4%) | 6~45% 누진 |
| 필요경비율 | 미등록 50% / 등록 60% | 실제 경비 |
| 기본공제 | 미등록 200만 / 등록 400만 | 소득공제 |
다른 소득이 적다면 종합과세의 낮은 누진세율(6~15%)이 유리하고, 다른 고소득이 있다면 분리과세 14%가 유리합니다.
1·2주택자는 전세보증금에 대해 간주임대료가 부과되지 않습니다. 3주택 이상 보유자만 보증금 3억 초과분에 간주임대료가 적용됩니다. 소형주택은 주택 수 계산에서 빠지므로 실제 과세 대상이 제한적입니다.
임대수입만 있거나 다른 소득이 적으면 종합과세, 급여·사업소득 등 다른 소득이 커서 누진세율이 높으면 분리과세가 유리합니다. 본 사이트 계산기로 양쪽 시뮬레이션 후 5월 종합소득세 신고 시 선택하세요.
임대인의 소득세 신고와 임차인의 월세 세액공제는 별개입니다. 임차인이 세액공제 받아도 임대인은 그대로 임대소득 신고 의무가 있으며, 최근 국세청이 세액공제 자료로 미신고 임대인을 추적하고 있습니다.
무신고 가산세 20% + 납부지연 가산세(연 8%) + 해당 연도 감면 전액 배제. 최근 국토부 임대차신고제·전월세신고제로 자료가 공유되어 적발 위험이 높아졌습니다.
주거용 오피스텔은 주택으로 간주되어 임대소득세 과세 대상이며, 업무용 오피스텔·고시원은 부가가치세 과세 사업소득으로 분류됩니다. 용도에 따라 세목이 달라지므로 임대차계약서 용도 기재가 중요합니다.
본 페이지의 계산 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 실제 세금 신고·납부 시에는 반드시 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 세율은 2026년 기준이며, 개정 시 반영될 수 있습니다.