부동산을 팔 때 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 보유·거주 기간과 주택 수에 따라 세부담이 크게 달라집니다.
양도소득세는 부동산·주식·파생상품 등을 양도해 발생한 차익에 대한 국세입니다. 매도가에서 취득가·필요경비(중개수수료·취득세·자본적지출 등)를 뺀 양도차익에 보유·거주 기간을 반영한 공제를 거쳐 과세표준이 산정되며, 기본세율(6~45%) 또는 중과세율이 적용됩니다. 양도일 속한 달의 말일로부터 2개월 이내 예정신고·납부가 원칙입니다.
예: 15억에 양도한 1세대1주택 → 12억 이하는 비과세, 초과 3억 부분만 양도차익 비례 과세. 고가주택 비과세는 장기보유 공제율이 최대 80%까지 올라가 실제 세부담이 매우 낮습니다.
| 구분 | 기본세율(1주택) | 2주택 중과 | 3주택 이상 중과 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 보유 | 70% | 70% | 70% |
| 1~2년 미만 보유 | 60% | 60% | 60% |
| 2년 이상 (일반) | 6~45% 누진 | 기본+20%p | 기본+30%p |
※ 2025년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 중과가 재시행됐습니다. 일시적 2주택·상속주택 등 예외 규정 확인 필수.
| 보유 기간 | 1세대1주택 공제율 | 일반 부동산 공제율 |
|---|---|---|
| 3년 | 24% (보유 12% + 거주 12%) | 6% |
| 5년 | 40% | 10% |
| 10년 | 80% (최대) | 20% |
| 15년 | 80% | 30% (최대) |
기존 주택 취득 후 1년 경과한 뒤 새 주택을 사고, 새 주택 취득일부터 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다. 조정→조정 이동은 2년 이내 처분 요건이었으나 2023년부터 3년으로 완화됐습니다.
양도일 말일로부터 2개월 내 예정신고해야 하며, 미신고 시 무신고 가산세 20% + 납부지연 가산세(연 8%)가 부과됩니다. 다음 해 5월 확정신고 기간까지 수정신고하면 가산세 일부 감면이 가능합니다.
피상속인의 취득가액을 이어받아 양도차익을 계산하며, 보유기간도 피상속인 취득일부터 기산됩니다. 다주택 중과 판정 시에는 상속 후 5년 이내 양도분은 주택 수에서 제외되는 특례가 있습니다.
취득세·등록세·중개수수료·법무사비용·샷시·보일러 교체 같은 자본적지출은 인정되지만, 도배·장판·단순 수리·인테리어 비용은 수익적 지출로 분류되어 대부분 인정되지 않습니다. 증빙(세금계산서·카드매출전표) 보관이 필수입니다.
① 1세대1주택 2년 거주 요건 충족, ② 장기보유 10년 이상으로 공제 80% 확보, ③ 부부 공동명의로 과세표준 분할, ④ 손실 주택과 이익 주택을 같은 해 양도해 손익 상계, ⑤ 대체취득 특례 활용 등이 대표적입니다.
본 페이지의 계산 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 실제 세금 신고·납부 시에는 반드시 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 세율은 2026년 기준이며, 개정 시 반영될 수 있습니다.