종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 개인이 보유한 주택·토지의 공시가격 합계액이 일정 기준을 초과할 때 부과되는 국세입니다. 지방세인 재산세와 별개로 고가·다주택 보유자에게만 추가 과세하는 성격이며, 매년 6월 1일 보유자를 기준으로 12월 1~15일 납부합니다. 공시가격 현실화율·공정시장가액비율 변동에 따라 세액이 크게 달라집니다.
2026년 종부세 공제 기준
| 구분 | 공제 금액 |
|---|---|
| 1세대1주택자 | 12억원 |
| 2주택 이상·법인 | 9억원 (인별) |
| 고령자·장기보유 공제 | 최대 80% 세액공제 |
2026년 종부세율
| 과세표준 | 1주택·일반 | 3주택 이상 중과 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
계산 방법
- 세대 전체 보유 주택의 공시가격 합산
- 1주택자 12억, 다주택 9억 공제
- 과세표준 = (공시가격 합 − 공제) × 공정시장가액비율 60%
- 과세표준에 세율 적용 → 산출세액
- 재산세 중복분 차감, 세부담 상한 비교
- 농어촌특별세(종부세의 20%) 별도 가산
세부담 상한은 1주택 150%, 다주택 150%(2023년 이후 동일)로 전년 대비 급증을 제한합니다.
자주 묻는 질문
1세대1주택 고령자·장기보유 공제는?
만 60세 이상 고령자 공제(20~40%)와 보유 5년 이상 장기보유 공제(20~50%)를 합산해 최대 80%까지 세액에서 차감할 수 있습니다. 두 공제의 단순 합이 아니라 중복 적용 후 상한 80%가 적용됩니다.
공정시장가액비율은 왜 중요한가요?
과세표준 산정 시 공시가격에 곱해지는 비율로, 2022~2026년 현재 60%가 적용됩니다. 법 개정으로 100%까지 올릴 수 있어 비율 변동 시 세부담이 크게 달라집니다. 현 수준은 납세자에게 유리한 편입니다.
부부 공동명의 주택의 종부세는?
각자 지분만큼 나눠 판단하되, 2021년부터 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 세대주 단독명의처럼 12억 공제와 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있습니다. 9월 신청 기한을 놓치지 않아야 합니다.
임대주택은 종부세 합산 배제되나요?
구 민간임대주택은 합산배제가 가능했으나 2020년 7·10 대책으로 대부분 폐지됐습니다. 현재는 건설임대·장기일반 신규 등록(아파트 제외) 일부만 합산배제가 유지됩니다. 요건이 복잡하니 사전 검토 필수입니다.
종부세 분납이 가능한가요?
납부세액이 250만원을 초과하면 6개월 분납(50% + 50%) 신청이 가능하며, 500만원 초과는 농특세까지 포함 분할 납부됩니다. 홈택스에서 분납 신청 후 지정일에 2차분을 납부하면 됩니다.