🏦 LTV 계산기

주택 담보가치 대비 대출 가능 금액을 산정하는 지표입니다. 지역·주택수·차주 자격에 따라 한도가 달라집니다.

LTV란?

LTV(Loan To Value)는 담보 주택 가치 대비 대출 금액의 비율입니다. 담보인정비율이라고도 부르며, 주택담보대출의 절대 한도를 결정하는 핵심 지표입니다. 예컨대 LTV 70% 지역에서 5억원 주택을 담보로 넣으면 최대 3억 5천만원까지 대출 가능합니다. 실제 대출액은 LTV·DTI·DSR 세 가지 규제 중 가장 낮은 값이 최종 한도가 됩니다.

2026년 지역별 LTV 한도

구분	서울·수도권 규제지역	비규제지역
무주택자 (일반)	50%	70%
무주택자 (생애최초)	80%	80%
서민·실수요자	70%	70%
1주택자 (기존주택 처분 조건)	50%	60%
다주택자	0% (금지)	60%

2023년부터 생애최초 구매자 LTV 80%가 전국 확대됐고, 규제지역도 상당 부분 해제되어 LTV 환경이 완화됐습니다. 다만 총대출 5억 이상인 경우 별도 강화 규제가 적용됩니다.

계산 공식

LTV 한도 대출액 = 주택가격(KB시세·감정가 중 낮은 값) × LTV 비율

여기에 방공제(최우선변제금)가 차감됩니다. 서울 5천500만원, 경기 4천800만원, 광역시 3천400만원 등 지역별 고정 공제액이며, 실제 대출 가능액은 LTV 한도에서 방공제를 뺀 금액입니다.

실전 예시

• 서울 6억 주택, 무주택 일반: 6억 × 50% − 방공제 5,500만원 = 2억 4,500만원
• 경기 5억 주택, 생애최초: 5억 × 80% − 방공제 4,800만원 = 3억 5,200만원
• 비수도권 4억 주택, 1주택자 처분조건: 4억 × 60% − 3,400만원 = 2억 600만원

자주 묻는 질문

주택가격은 어떤 기준으로 보나요?

KB시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액 중 은행이 보수적으로 낮은 값을 기준으로 삼습니다. 신축·분양권은 분양가, 기존 주택은 KB시세 일반가가 가장 흔합니다. 일시적 급등한 실거래가는 반영되지 않을 수 있습니다.

방공제(MCI·MCG)를 피하는 방법은?

모기지신용보험(MCI·MCG)에 가입하면 방공제가 면제되어 한도가 커집니다. 보험료는 대출금의 0.05~0.2% 수준으로 낮지만, 가입 제한이 있는 은행·상품이 있으니 확인 필수입니다.

생애최초 LTV 80% 적용 요건은?

세대 구성원 전원 과거 주택 소유 경력이 없어야 하며, 투기지역·조정대상지역 여부와 무관하게 소득 9천만원 이하·주택가격 6억 이하 등 조건을 충족해야 합니다. 2023년 이후 요건이 대폭 완화됐습니다.

1주택자가 2번째 주택을 사려면?

기존 주택 처분 조건부 LTV가 적용되며, 비규제지역 60%·규제지역 50%까지 가능합니다. 처분 기한(일반 2~3년)을 지키지 못하면 대출 회수·가산세 위험이 있습니다.

LTV가 나와도 대출이 안 되는 경우는?

LTV 한도가 3억이어도 DSR 40%를 초과하면 DSR 한도까지만 실행됩니다. 실제 대출 한도 = min(LTV 한도, DSR 한도)이므로 두 지표를 함께 확인해야 합니다.