부동산 복비 계산 방법, 매매·전세·월세 3가지 공식만 알면 끝 (2026년 거래금액 구간표)
부동산 복비 계산 방법을 매매·전세·월세별로 단계별 정리. 거래금액 확정부터 구간 요율, 월세 환산보증금, 부가세까지 실제 숫자 예시로 30초 만에 직접 계산하는 법.
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부동산 복비는 "거래금액 × 요율"이라는 단순한 공식 하나로 끝납니다. 그런데 막상 계산하려면 막힙니다. 전세는 보증금만 넣으면 되는지, 월세는 어떻게 환산하는지, 부가세는 더하는 건지 헷갈리기 때문입니다.
이 글에서는 매매·전세·월세 세 가지 경우의 복비를 직접 손으로 계산하는 방법을 단계별로 정리합니다. 공식 세 개와 구간표 하나만 알면, 부동산에 가기 전에 내 복비를 정확히 예측할 수 있습니다.
복비 계산의 기본 3단계
어떤 거래든 복비는 다음 세 단계로 계산됩니다.
1. 거래금액 확정 — 매매가, 전세 보증금, 또는 월세 환산보증금을 구합니다. 2. 구간 요율 찾기 — 거래금액이 속한 구간의 상한 요율을 확인합니다. 3. 상한액 계산 — 거래금액 × 요율로 상한액을 구하고, 그 안에서 협의합니다.
여기에 사업자 유형에 따라 부가세 10%가 추가될 수 있습니다. 이 틀만 기억하면 나머지는 숫자 대입입니다.
2026년 주택 매매 복비 구간표
주택 매매의 거래금액 구간별 상한 요율은 다음과 같습니다.
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 | |----------|-----------|--------| | 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 | | 5천만 ~ 2억 미만 | 0.5% | 80만 원 | | 2억 ~ 9억 미만 | 0.4% | 없음 | | 9억 ~ 12억 미만 | 0.5% | 없음 | | 12억 ~ 15억 미만 | 0.6% | 없음 | | 15억 이상 | 0.7% | 없음 |
예시: 7억 아파트를 매매하면 2억~9억 구간이므로 0.4% 적용 → 7억 × 0.4% = 280만 원이 상한액입니다. 이 안에서 협의해 낮출 수 있습니다.
전세(임대차) 복비 계산법
전세는 보증금이 곧 거래금액입니다. 별도 환산이 필요 없습니다. 다만 임대차 요율은 매매보다 낮게 책정되어 있습니다.
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 | |----------|-----------|--------| | 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 | | 5천만 ~ 1억 미만 | 0.4% | 30만 원 | | 1억 ~ 6억 미만 | 0.3% | 없음 | | 6억 ~ 12억 미만 | 0.4% | 없음 | | 12억 ~ 15억 미만 | 0.5% | 없음 | | 15억 이상 | 0.6% | 없음 |
예시: 4억 전세는 1억~6억 구간이므로 0.3% → 4억 × 0.3% = 120만 원이 상한입니다. 실제로는 이 한도 안에서 60만~80만 원 선으로 협의되는 경우가 많습니다.
월세 복비, 환산보증금이 핵심
월세는 보증금과 월세를 하나의 금액으로 합치는 환산보증금을 거래금액으로 씁니다. 공식은 두 단계입니다.
1. 기본 환산: 보증금 + (월세 × 100) 2. 예외 처리: 환산보증금이 5천만 원 미만이면, 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산
예시: 보증금 1천만 원 / 월세 50만 원이면
- 기본 환산: 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만 원
- 6,000만 원은 5천만 원 이상이므로 그대로 적용
- 임대차 5천만~1억 구간 0.4% → 6,000만 × 0.4% = 24만 원, 한도액 30만 원 이내이므로 24만 원
만약 환산보증금이 5천만 원 미만이었다면 ×70 공식으로 다시 계산해 더 낮은 금액이 나옵니다.
부가가치세는 더해야 할까?
복비에 부가세 10%가 붙는지는 중개사무소의 사업자 유형에 따라 갈립니다.
- 일반과세자: 복비 + 부가세 10% 청구 가능 (280만 원이면 308만 원)
- 간이과세자: 부가세 별도 청구 불가 (업종·매출 기준에 따라 다름)
계약 전 "일반과세자인가요, 간이과세자인가요?"를 물어보면 부가세 포함 여부를 미리 알 수 있습니다. 사업자등록증에 표시되어 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔도 주택과 같은 요율인가요? 전용면적 85㎡ 이하이면서 주거용(전입신고 등)으로 쓰는 오피스텔은 주택 요율(매매 0.4~0.5%)에 준해 적용됩니다. 업무용이면 0.9% 단일 요율이 적용되니 용도를 먼저 확인해야 합니다.
Q. 상한 요율과 실제 내는 금액이 같은가요? 아닙니다. 표의 요율은 '상한'이며, 그 한도 안에서 중개사와 협의해 낮출 수 있습니다. 상한이 곧 정가가 아니라는 점을 기억하세요.
Q. 매매가와 전세가 같은 금액이면 복비도 같나요? 아닙니다. 같은 4억이라도 매매는 0.4%(160만 원 한도), 전세는 0.3%(120만 원 한도)로 요율 자체가 다릅니다.
Q. 거래금액이 구간 경계에 딱 걸리면요? 경계값은 보통 상위 구간에 포함됩니다. 예를 들어 정확히 9억이면 매매 기준 9억~12억 구간(0.5%)이 적용됩니다. 경계 근처라면 계산기로 양쪽을 비교해 보세요.
결론: 공식 3개면 복비는 미리 보인다
매매는 매매가, 전세는 보증금, 월세는 환산보증금. 거래금액만 정하면 구간표에서 요율을 찾아 곱하는 게 전부입니다. 여기에 부가세 여부만 확인하면 복비 계산은 끝납니다.
손으로 구간을 찾고 환산식을 적용하다 보면 실수가 생기기 쉽습니다. taxcalc.co.kr의 부동산 중개수수료 계산기는 거래 유형과 금액만 입력하면 구간 요율·환산보증금·부가세까지 자동으로 처리해 정확한 상한액을 보여줍니다. 부동산에 가기 전, 내 복비부터 먼저 확인하세요.