전세대출 소득공제 계산, 원리금 40%와 청약 합산 400만원 기준

2026년 전세대출 원리금상환액 소득공제의 무주택·전용면적·차입 시기 요건과 40% 계산법을 설명합니다. 청약저축과 합산하는 400만원 한도, 대환, 제출 서류와 실제 세금 영향을 예시로 확인하세요.

전세대출 소득공제는 원금과 이자를 함께 계산한다

주택을 임차하기 위해 빌린 적격 대출을 상환한 근로자는 원금과 이자를 합친 금액의 40%를 소득공제할 수 있다. 정식 명칭은 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제다. 주택 구입 대출의 이자 공제와 달리, 요건을 갖춘 임차자금 대출에서는 실제 상환한 원금도 계산 대상에 포함된다.

공제는 대출을 받았거나 보증금을 지급했다는 사실만으로 생기지 않는다. 근로자·세대·임차주택·차입금의 요건과 해당 연도 상환 내역을 모두 확인해야 한다. 대출 잔액이나 전세보증금 전체를 공제액으로 쓰지 않는다.

이 글은 2026년 귀속, 2026년 10월 13일 현행 법령 확인 기준이다. 통상적인 재직자의 2026년 귀속 회사 연말정산은 2027년에 진행된다. 일반적인 금융기관 전세자금 대출을 중심으로 설명하며, 개인 간 차입과 오래된 거래의 적용 규정은 구분한다.

무주택 세대와 국민주택규모 요건을 먼저 확인한다

무주택 여부는 근로자 본인 명의만 살피지 않는다. 시행령상 배우자는 생계를 달리하더라도 같은 세대로 보므로, 따로 사는 배우자가 주택을 소유한 경우도 확인해야 한다. 다른 세대 구성원의 보유 주택도 검토 대상이다.

12월 31일에 세대가 1주택을 보유한다면 전세로 거주하고 있어도 이 무주택 공제의 일반 요건에 맞지 않는다. 적격 1주택 세대까지 검토하는 장기주택저당차입금 이자 공제와 구분한다. 주민등록상 세대원이라는 이유만으로 자동 인정되거나 자동 배제되는 것도 아니다.

은행 등 법정 대출기관 차입에는 개인 간 차입에 적용되는 총급여 5,000만 원 상한을 그대로 적용하지 않는다. 다만 청약저축 공제의 총급여 요건은 별도다. 한 항목의 자격 기준을 다른 항목으로 옮기지 않는다.

근거: 국세청 주택임차차입금 안내, 소득세법 시행령 제112조.

은행 대출은 날짜와 입금 경로를 확인한다

법정 대출기관에서 처음 빌리는 일반 사례는 임대차계약증서의 입주일과 주민등록표등본의 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내 차입했는지 확인한다. 전입신고를 한 날만 기준으로 계산하는 것이 아니다.

예를 들어 계약증서상 입주일이 2026년 4월 10일이고 전입일이 4월 20일이면 기준일은 4월 10일이다. 차입일을 이 기준일과 비교한다. 대출 신청일, 승인일과 실제 차입일도 구분해야 한다.

일반적인 최초 차입금은 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 지급되는 요건도 충족해야 한다. 본인이 먼저 임대인에게 보증금을 보내고 나중에 다른 용도의 신용대출을 받았다는 사실만으로 적격 전세대출이 되지는 않는다.

계약 연장·갱신 때의 차입과 공제받던 임차자금 대출을 유지한 채 다른 집으로 이사하는 경우에는 별도 날짜 규정이 있다. 갱신일 또는 종전 주택 관련 날짜를 적용하는 해당 규정을 확인한다. 모든 경우를 새 집 전입일 하나로 판정하지 않는다.

계약자, 차입자와 실제 상환 내역이 공제 신청 근로자에게 연결되는지도 증빙으로 확인한다. 가족 통장에서 돈이 나갔다는 이유로 가족의 대출을 본인 공제로 바꾸어 신고하지 않는다. 계약·대출 명의가 다르거나 공동차입인 경우에는 원 계약과 금융기관 자료로 개별 적용 여부를 확인한다.

대환대출은 최초 적격 대출의 연결을 보존한다

현행 시행령은 다른 대출기관 자금으로 종전 임차자금 대출을 상환하는 대환에 대해, 차입 시기와 임대인 계좌 직접 입금 요건을 대환 전 최초 차입금을 기준으로 확인하도록 정한다. 따라서 갈아탄 날짜가 입주일로부터 3개월 밖이라는 사정만으로 공제가 곧바로 불가능해지는 것은 아니다.

반대로 최초 대출이 적격하지 않았다면 대환이라는 이름만으로 자격이 만들어지지 않는다. 새 대출 약정, 기존 대출 상환 내역과 최초 차입 자료를 함께 보관한다. 대환 과정에서 움직인 대출 잔액을 본인의 연간 적격 원금상환액으로 임의 합산하지 말고, 금융기관 발급 상환증명서와 정산 내역으로 공제 대상 금액을 확인한다.

근거: 소득세법 시행령 제112조 제4항 제1호.

개인에게 빌린 돈에는 다른 기준이 적용된다

대부업 등을 경영하지 않는 거주자에게 빌린 임차자금도 법정 요건을 갖추면 검토 대상이다. 그러나 은행 대출과 동일한 조건은 아니다.

2026년 10월 13일 확인한 현행 시행규칙 제57조의 기준 이율은 연 3.1%다. 과거 차입이나 다른 귀속연도에는 당시 규정과 적용 시기를 함께 확인한다. 가족에게 무이자로 빌린 돈은 이 이율 요건을 충족한 개인 간 임차자금 대출과 동일하게 처리하지 않는다.

개인 간 차입은 금전소비대차계약, 실제 차입 및 원리금 지급 자료 등을 함께 확인한다. 대부업자에게 빌린 자금은 이 거주자 차입 규정을 그대로 적용하는 대상이 아니다.

근거: 시행규칙 제57조.

원리금의 40%와 청약 공제액을 합쳐 400만원을 적용한다

근로자 본인의 적격 연간 원금·이자 상환액을 R, 자격과 개별 한도를 적용한 본인의 주택마련저축 소득공제액을 C라고 하면 기본 계산 구조는 다음과 같다.

전세대출 계산액 = R × 40%

전세대출·청약 합산 공제액 = R × 40% + C와 400만 원 중 작은 금액

청약 공제액 C를 먼저 반영한 상태에서 남는 전세대출 공제 범위는 R × 40%와 400만 원 - C 중 작은 금액으로 볼 수 있다. 합산 한도 검토를 위한 설명식이며, 최종 적용에는 각 공제 자격과 종합한도 등을 따로 확인한다.

주택청약종합저축은 적격 납입액에 40%를 적용하는 별도 공제다. 단순 통장 잔액이 아닌 해당 연도 적격 납입액을 쓰고, 무주택·총급여·세대주 또는 배우자 지위 등 청약 자체의 조건도 확인한다. 청약 공제가 불가능한 납입액을 C에 넣지 않는다.

예시 A: 원리금 720만원과 청약 납입액 240만원

근로자 본인과 주택·차입금이 모두 적격이고, 원금 480만 원과 이자 240만 원을 근로 제공기간에 상환했다고 가정한다. 청약 납입액 240만 원 역시 별도 공제 요건을 충족하며, 다른 합산 제약은 없다고 가정한다.

400만 원 이내이므로 두 항목의 합산 계산액은 384만 원이다. 이자를 기준으로 96만 원만 계산하거나, 실제 상환액 720만 원 전부를 소득공제로 넣지 않는다.

예시 B: 원리금 1000만원과 청약 납입액 300만원

두 항목 모두 적격인 가상 사례다. 전세대출 계산액 400만 원과 청약 계산액 120만 원을 합하면 520만 원이지만, 합산 한도 적용 후에는 400만 원이다. 청약 공제 120만 원을 반영했다면 전세대출 쪽 남는 범위는 280만 원이다.

전세대출과 청약에서 각각 400만 원씩 받을 수 있는 구조가 아니다. 장기주택저당차입금 공제까지 관련되는 특수한 연도에는 주택자금의 다른 합산 규정도 별도로 확인한다. 전세대출·청약 공제는 소득공제 종합한도 2,500만 원 적용 대상에도 포함된다.

384만원 공제가 실제 세금을 384만원 줄이는 것은 아니다

소득공제는 세금을 계산할 과세표준을 줄인다. 아래는 다른 입력을 고정하고 한도 제약이 없을 때의 국세 소득세 산출세액 차이다. 지방소득세, 세액공제 변화, 기납부세액은 제외했으며 확정 환급액이 아니다.

첫 행은 4,200만 원 × 15% - 126만 원과 3,816만 원 × 15% - 126만 원을 비교한 값이다. 두 번째 행은 공제 후 과세표준이 5,000만 원 아래로 내려가므로 공제액 전체에 24%를 곱하는 계산과 다르다. 총급여와 과세표준도 서로 다르다.

최종 환급 또는 추가 납부는 세액공제를 반영한 결정세액과 이미 낸 세금을 비교해야 정해진다. 결정세액이 이미 0원인 경우 등에는 공제를 늘려도 환급이 늘지 않을 수 있다. 공제만을 목적으로 대출을 더 갚거나 새로 빌리기보다 이자·수수료와 현금흐름을 함께 판단한다.

제출 서류와 근로기간을 확인한다

금융기관의 주택자금상환 등 증명서, 주민등록표등본, 임대차계약서 사본과 상환 증빙을 기본으로 준비한다. 개인 간 차입과 대환은 금전소비대차계약·이체 내역·최초 차입 자료 등 사실관계에 맞는 자료를 추가한다.

연말정산 간소화에 상환액이 표시돼도 무주택·면적·차입 시기 등 신청 자격이 확정됐다는 의미는 아니다. 조회되지 않으면 금융기관에서 발급받을 수 있다. 중도 입사·퇴사자는 원칙적으로 근로 제공기간에 지급한 적격 상환액을 구분하고, 회사의 증빙 제출 일정에 맞춘다.

자주 묻는 질문

원금도 공제된다면 전세보증금 전부를 넣는가?

아니다. 적격 임차자금 대출의 해당 연도 원리금 상환액이 출발점이다. 전세보증금, 차입금 전체와 연말 대출 잔액은 상환액을 대신하지 않는다.

이자만 낸 해에도 공제를 검토할 수 있는가?

그렇다. 원금 상환액이 0원이어도 적격 이자 지급액에 40%를 적용하고 합산 한도를 확인한다. 단, 대출과 신청자의 자격을 갖춰야 한다.

1주택자인데 전세로 살면 가능한가?

과세기간 종료일 현재 세대가 무주택이어야 한다. 주택 구입 대출의 1주택자 공제 기준을 전세대출 공제에 적용하지 않는다.

연봉이 5000만원을 넘으면 은행 전세대출도 불가능한가?

5,000만 원 총급여 상한은 대부업 등을 경영하지 않는 거주자에게 빌리는 차입 유형에 적용한다. 은행 등 법정 대출기관 차입의 다른 요건과 구분한다.

주거용 오피스텔도 포함되는가?

국민주택규모 등 요건을 충족하는 주거용 오피스텔은 임차자금 공제 대상에 포함된다. 오피스텔 구입 대출의 이자 공제와 다르다.

월세와 전세대출 공제를 함께 받는가?

반전세 등의 경우 보증금 대출의 적격 원리금과 실제 월세는 서로 다른 지출이다. 각 제도의 자격을 따로 충족하는지 검토해야 하며, 같은 지출을 두 공제로 중복 신고하지 않는다. 월세 세액공제를 청약과 합산하는 400만 원 소득공제 계산식에 넣지 않는다.

계산기에는 상환액이 아니라 적용 가능한 공제액을 입력한다

근로소득세 계산기의 주택자금 칸에는 자격과 합산 한도를 적용한 소득공제 금액을 원 단위로 넣는다. 예시 A에서 청약 공제까지 이 칸으로 반영하려면 합산 계산액 3,840,000원을 한 번 입력한다. 같은 청약액을 다른 칸에 중복 반영하지 않는다.

현재 도구는 전세대출 자격, 원리금의 40%, 청약 공제의 개별 조건·400만 원 합산 한도와 종합한도를 자동 판정하지 않는다. 다른 입력을 고정해 간이 영향을 비교하는 참고용이다. 확정 정산은 회사·홈택스와 금융기관 증빙으로 확인한다.

공식 자료

• 국세청 특별소득공제 안내: 차입 유형, 40%, 합산 한도와 대환.
• 국세청 주택임차차입금 맞춤형 안내: 무주택·면적·제출 서류. 안내 기준일과 별개로 현행 시행령을 대조했다.
• 소득세법 제52조: 특별소득공제의 법적 근거.
• 소득세법 시행령 제112조·제113조: 세대, 주택, 차입 시기, 입금 경로와 제출 절차. 2026년 10월 1일 시행본 확인.
• 소득세법 시행규칙 제57조: 거주자 차입의 기준 이율. 2026년 7월 1일 시행본 확인.
• 국세청 과세표준·산출세액: 누진세율과 소득공제 종합한도.
• 국세청의 근로 제공기간 안내: 과거 안내의 기간 원칙만 참고하고 과거 세율·한도는 사용하지 않았다.